Et meget omdiskuteret emne for tiden er overdragelse af ejendom inden for familieforhold, eller de såkaldte ”forældrekøb”. Forældrekøb er køb af ejendomme, som videresælges til næste generation efter fordelagtige regler, som findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, også kaldet ”værdiansættelsescirkulæret”. Fordelen ligger i muligheden for at overdrage ejendommen til sine børn til 85 % af den offentlige vurdering, Dette kaldes 15 %-reglen. Derved kan børnene - såfremt de har boet i ejendommen i en periode efter børnene selv har ejet ejendommen - sælge den og beholde overskuddet som et skattefrit forskud på arv.


Mens politikere og andet godtfolk diskuterer om den nuværende praksis skal laves om, kan man forestille sig, at nogle forældre vil benytte sig af reglerne, så længe de eksisterer, til at give deres børn en god start på deres voksne tilværelse. Derfor skrives denne artikel for at oplyse om en relativt overset situation, hvor velmenende forældre kan ende i en situation, hvor barn og/eller forældre ender med en stor regning i stedet.


Der findes nemlig en undtagelse til værdiansættelsescirkuleret, som ikke tillader en overdragelse til 15 %-reglen.


SKAT har to vurderinger af ejerboliger. Disse er enten udlejet eller fri. Denne status kan ikke ses på nogen dokumenter, men kun oplyses ved at kontakte eksempelvis Vurderingsstyrelsen. Den er dog meget vigtig. Hvis ejendommen er registreret som udlejet gælder 15 %-reglen ikke.
Hvis man ikke er opmærksom på dette, og alligevel overdrager lejligheden til den offentlige vurdering minus 15 %, vil SKAT anse forskellen mellem den offentlige vurdering og handelsprisen som en gave, som således underlægges gaveafgiften på 15 %.


Det forklares lettest ved et hurtigt eksempel. I Aarhus har et forældrepar købt en lejlighed til deres datter for 4 mio. kr. Lejligheden overdrages herefter til datteren for 2 mio. kr. hvilket udgør den offentlige vurdering minus 15 %. Ved salget er markedsværdien for lejligheden stadig 4 mio. kr.


Hvis lejligheden ikke er registreret som udlejet, betyder dette, at SKAT skal acceptere værdiansættelsen, således at datteren modtager lejligheden uden gaveafgift for forskellen mellem 4 mio. og 2 mio., altså 2 mio. kr. Dette kan blive skattefri arv, såfremt datteren har erhvervet  lejligheden med henblik på varig beboelse og rent faktisk bebor lejligheden efter købet.


Forældrene vil have et tab fra salg af fast ejendom, som de vil kunne anvende i andre skattepligtige gevinster ved salg af fast ejendom. Husk, at et tab skal selvangives.
Såfremt lejligheden er registreret som udlejet, skal SKAT ikke længere acceptere værdiansættelsen. Derfor vil SKAT kunne omgøre den skattemæssige værdi af handlen, således at lejligheden skattemæssigt betragtes som handlet til markedsværdien. I dette tilfælde vil datteren skulle betale en gaveafgift på 300.000 kr. (15 % af 2 mio. kr.). Gaveafgiften skal enten betales af forældrene eller datteren. Forældrenes avanceberegning fra salget af lejligheden vil også skulle ændres, således at der bliver et væsentligt mindre tab til fremførsel. Værdien af et tab på fast ejendom kan være op mod 56 %, afhængig af, om virksomhedsordningen anvendes.

Majsmarken 1, 7190 Billund

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

John Tranums Vej 25, 6705 Esbjerg Ø

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Nupark 47, 7500 Holstebro

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Birk Centerpark 24, 7400 Herning

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Advokatanpartsselskab