Et meget omdiskuteret emne for tiden er overdragelse af ejendom inden for familieforhold, eller de såkaldte ”forældrekøb”. Forældrekøb er køb af ejendomme, som videresælges til næste generation efter fordelagtige regler, som findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, også kaldet ”værdiansættelsescirkulæret”. Fordelen ligger i muligheden for at overdrage ejendommen til sine børn for den offentlige værdiansættelse, hvilket ofte er lavere end markedsprisen, minus 15%. Dette kaldes 15%-reglen. Derved kan børnene - såfremt de har boet i ejendommen i en periode - sælge den og beholde overskuddet som et skattefrit forskud på arv.


Mens politikere og andet godtfolk diskuterer om den nuværende praksis skal laves om, kan man forestille sig, at nogle forældre vil benytte sig af reglerne, så længe de eksisterer, til at give deres børn en god start på deres voksne tilværelse. Derfor skrives denne artikel for at oplyse om en relativt overset situation, hvor velmenende forældre kan ende i en situation, hvor barn og/eller forældre ender med en stor skatteregning i stedet.


Der findes nemlig en undtagelse til værdiansættelsescirkuleret, som ikke tillader en overdragelse til 15%-reglen.


SKAT har to vurderinger af ejerboliger. Disse er enten udlejet eller fri. Denne status kan ikke ses på nogen dokumenter, men kun oplyses ved at kontakte eksempelvis Vurderingsstyrelsen. Den er dog meget vigtig. Hvis ejendommen er registreret som udlejet, gælder 15%-reglen ikke. Hvis man ikke er opmærksom på dette, og alligevel overdrager lejligheden til den offentlige vurdering minus 15%, vil SKAT anse forskellen mellem den offentlige vurdering og handelsprisen som en gave, som således underlægges gaveafgiften på 15%.


Det forklares lettest ved et hurtigt eksempel. I Aarhus har et forældrepar købt en lejlighed til deres datter for 4 mio. kr. Lejligheden overdrages herefter til datteren for 2 mio. kr. hvilket udgør den offentlige ejendomsvurdering minus 15%.
Hvis lejligheden ikke er registreret som udlejet, betyder dette, at SKAT skal acceptere værdiansættelsen, således at datteren modtager lejligheden uden gaveafgift for forskellen mellem 4 mio. og 2 mio., altså 2 mio. kr. Dette kan blive skattefri arv, såfremt hun bor i lejligheden, før hun sælger den. Herudover kan forældrene registrere et underskud på 2 mio. kr., som de kan modregne i specifikke fremtidige indtægter, hvis lejligheden er placeret i virksomhedsskatteordningen. En samlet skattefritagelse for en værdi på op til 4 mio. kr.


Såfremt lejligheden er registreret som udlejet, skal SKAT ikke længere acceptere værdiansættelsen. Derfor vil SKAT kunne omgøre den skattemæssige værdi af handlen, således at denne skal beskattes af markedsværdien. I det tilfælde vil datteren skulle betale en gaveafgift på 300.000 kr. (15% af 2 mio. kr.). Disse skal således potentielt tages ud af en SU eller optages som lån for at betale SKAT. Derudover vil salget af lejligheden hos forældrene skattemæssigt registres til en værdi af 4 mio. kr., således der ikke er noget underskud at modregne med fremadrettet. Dette har en skattemæssig værdi på 440.000 kr. (22% af 2 mio). En samlet skattebetaling på op til 740.000 kr.


Derfor skal man altid sørge for at undersøge, om en lejlighed er registreret som udlejet, hvis man overvejer at købe den som forældrekøb. Hvis man allerede ejer en lejlighed, som man vil bruge til forældrekøb, bør man også undersøge, om den er registreret som udlejet. Der findes muligheder for at få lejligheden om-registreret hvilket kræver, at eventuelle lejeforhold stoppes, hvorefter der skal anmodes om en ny registrering.


Uanset hvad, er det en god ide at benytte sig af kompetent rådgivning for at sikre sig mod uforudsete problemer, når forældrekøb overvejes.

Majsmarken 1, 7190 Billund

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

John Tranums Vej 25, 6705 Esbjerg Ø

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Nupark 47, 7500 Holstebro

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Birk Centerpark 24, 7400 Herning

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Advokatanpartsselskab