Køber havde med overtagelse den 1. oktober 2013 erhvervet en ejerlejlighed for 1.250.000 kr., som var beliggende i stuen i en bygning opført 1870 som en industribygning, men som senere var omdannet til beboelse og renoveret i 1989. Køberen konstaterede kort efter overtagelsen problemer med fugt i lejligheden og tilkaldte et skimmelrensefirma. 

 

Køberen sagde ikke noget til Sælgeren om problemet, idet Køberen forventede, at ekstra udluftning ville hjælpe. Da problemerne fortsatte det følgende efterår, blev skimmelrensefirmaet påny tilkaldt, og der blev udarbejdet en rapport, som sagde, at der var udgifter på kr. 82.000 til udbedring af problemet med skimmelsvamp.

 

Køberen kontaktede herefter sælgeren for at få ham til betale denne udgift til udbedringen.

 

Sælgeren nægtede at betale noget som helst.

 

Køberen var herefter nødsaget til – såfremt han ville have nogle penge - at anlægge sag mod Sælgeren med krav om en erstatning på godt 82.000 kr. svarende til udgiften til afhjælpning af fugtproblemerne. 

Sælgeren påstod frifindelse med henvisning til, at han i sin ejertid ikke havde haft problemer med fugt. 

 

Da det er køberen der har bevisbyrden for rigtigheden af, at der er skimmelsvamp i lejligheden, at skimmelsvampen er fra tiden hvor sælgeren var ejer af lejligheden og hvad det vil koste for at få det udbedret var køberen nødsaget til at få afholdt syn og skøn.

 

Der blev i 2015 afholdt syn og skøn, og skønsmanden, der konstaterede skimmelsvampevækst, udtalte, at årsagen var opstigende grundfugt samt kondensdannelser som følge af mangelfuld isolering af ydervæggen (kuldebroer), og han vurderede, at skaderne ville opstå hver vinter som følge af mangelfuld isolering, ligesom han vurderede, at skimmelvæksten allerede havde været aktivt voksende i minimum vinterhalvåret 2013/2014. 

 

Sælgeren havde ikke i sin ejertid foretaget konstruktionsændringer, og det blev derfor lagt til grund, at lejligheden led af en konstruktionsmæssig mangel, der medførte fugt- og skimmeldannelse, og at forholdet havde eksisteret siden Købers overtagelse. 

 

Byretten fandt, at Sælgeren måtte havde haft kendskab til problemerne og dermed, at han var i ond tro, hvorefter han blev dømt til at betale erstatning svarende til det af Køberen krævede beløb. 

 

Landsretten fandt, at det ikke var tilstrækkeligt sandsynliggjort, at der forud for overtagelsen havde været sådanne fugt- og skimmelproblemer, at der havde været anledning for Sælgeren til at oplyse Køberen herom. Sælgeren var derfor ikke erstatningsansvarlig, og derfor skulle han ikke betale erstatning.

 

Men Køberen kunne i stedet herfor kræve et afslag i købesummen på grund af manglens beskaffenhed.

 

Såfremt at køberen havde været bekendt med, at der var skimmelsvamp i lejligheden inden han købte lejligheden, ville han ikke have betalt den høje pris for lejligheden, men have bedt om en prisreduktion svarende til udbedringsomkostningerne. 

Og da udbedringsomkostningerne beløbsmæssigt kunne ansættes til kr. 80.000 fandt Landsretten at dette beløb ikke var et uvæsentligt beløb. Beløbet svarede til en reduktion på 6,4% af købesummen.

 

 

Tellus anbefaler:

Når man vil sælge fast ejendom herunder også ejerlejligheder, sommerhuse og parcelhuse, da er det meget vigtigt, at der bliver udarbejdet såvel en tilstandsrapport, som en eleftersynsrapport, samt indhentet et tilbud på en ejerskifteforsikring.

Endvidere at man som sælger erklærer, at man er villig til at betale ½-delen af den præmie, der er på en ejerskifteforsikring såfremt at køberen ønsker at gøre brug heraf. 

 

I ovenstående sag var der ikke udarbejdet en tilstandsrapport, hvorfor sælgeren derfor var almindelig ansvarlig for de fejl der måtte konstateres hidrørende fra sælgerens ejertid og som køberen ikke var bekendt med på handelstidspunktet.

 

Derfor skal jeg kraftig opfordre alle, som ønsker at sælge deres faste ejendom,  til at oplyse om de mulige fejl og mangler der er på en fast ejendom, uanset om de er små eller store, og uanset om man som køber kunne se dem med sine øjne samt at få lavet en tilstandsrapport, også selv om det er på en ejerlejlighed.

 

Majsmarken 1, 7190 Billund

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

John Tranums Vej 25, 6705 Esbjerg Ø

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Nupark 47, 7500 Holstebro

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Birk Centerpark 24, 7400 Herning

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Advokatanpartsselskab