En af krisens konsekvenser er, at flere ejendomme kommer på tvangsauktion. Betyder det nu, at man så kan få sig en god, billig ejendom – eller risikerer man at købe katten i sækken?

 

Ejendommen kan ikke sælges i fri handel

Før en ejendom kommer så langt som på tvangsauktion, har det som regel gennem længere tid været prøvet, om den kunne sælges i fri handel.
En ejendom, der lander på auktion, vil derfor ofte (men ikke nødvendigvis) være en ejendom, som køberne ikke har stået i kø for at komme til at købe. Ejerne er måske fraflyttet for måneder siden, og ejendommen har stået tom siden. En tvangsauktionsejendom kan derfor være temmelig forsømt. Ejeren er der ikke til at give oplysninger om ejendommens tilstand og eventuelle særheder.
Det er derfor klogt at være særdeles grundig, når du ser på en ejendom, som du overvejer at købe på auktion. Tag en håndværker med til forevisningen.

 

Mange advokater, som gennemfører auktioner, foretager fremvisninger på bestemte, forud fastsatte tidspunkter, som du skal melde dig til. Det er derfor ikke sikkert, du får lejlighed til at se ejendommen mere end 1 gang, før du skal byde på den.

 

Salgsopstillingen

Til brug for tvangsauktionen skal den advokat, der skal gennemføre auktionen, lave en speciel salgsopstilling, som skal sendes til Fogedretten og panthaverne. Opstillingen er grundlaget for auktionen i Fogedretten. Du er derfor nødt til at få et eksemplar af opstillingen, hvis du vil byde. Opstillingen kan fås i Fogedretten eller ved henvendelse til den advokat, der står for auktionen. Den kan ofte downloades fra www.tvangsauktioner.dk.

 

Salgsopstillingen indeholder en række dokumenter om ejendommen og en beskrivelse af økonomien i auktionen.

 

De økonomiske forhold er beskrevet i 3 afsnit:
Afsnit A indeholder panthavernes krav – dvs. kreditforeninger, banker og andre, som har pant i ejendommen.
Afsnit B indeholder en række krav, som har lovbestemt pant i ejendommen, og som skal betales forud for de krav, som står i afsnit A.
Afsnit C indeholder de offentlige afgifter, som skal betales i forbindelse med auktionens gennemførelse.
Når du byder på ejendommen, tilfalder dit bud de kreditorer, der fremgår af afsnit A. Ved siden af buddet skal du betale det, som fremgår af afsnit B og C.

 

Et eks.:
Af afsnit A fremgår, at en kreditforening har et tilgodehavende på 800.000 kr. og en bank 300.000 kr. Afsnit B har opregnet en række krav, som tilsammen er på 100.000 kr. – det kaldes største-beløbet. Af afsnit C kan du se, at der skal betales 5.000 kr. i afgift af auktionen.
Du vil gerne give i alt 900.000 kr. for ejendommen. Dit bud kan da højest være på 795.000 kr., fordi der ud over budsummen skal betales 105.000 kr. efter afsnit B og C. De 795.000 kr., du byder, går alle sammen til kreditforeningen, og banken får derfor ingenting.
Du skal derudover selv betale alle udgifter til at få skøde på ejendommen.

 

Auktionsmødet i Fogedretten

På mødet i Fogedretten gennemgår advokaten salgsopstillingen, og der er lejlighed til at stille spørgsmål. Fogeden opråber herefter ejendommen til salg og fastsætter et mindste overbud, dvs. det beløb, som et bud skal overstige det forrige bud med.
Når der efter 3 opråb ikke kommer flere bud, lukker fogeden budgivningen.

 

Den tidligere ejer og de panthavere, som ikke har fået fuld dækning, har derefter mulighed for at forlange afholdt en ny auktion. Denne auktion holdes normalt 4-5 uger senere. Du er bundet af dit bud i 6 uger efter det er afgivet, selv om der er forlangt ny auktion. Du kan ikke overtage ejendommen, før den nye auktion er gennemført, og dit bud stadig er det højeste, eller den nye auktion er tilbagekaldt.

 

Sikkerhedsstillelse

Når du byder på auktion, skal du stille sikkerhed for, at auktionsbuddet kan opfyldes. Den måde, sikkerheden beregnes på, og et overslag over dens størrelse findes også i salgsopstillingen. Da sikkerheden afhænger af auktionsbuddets størrelse, kan den først fastsættes endeligt under selve auktionen i Fogedretten.

 

Sikkerheden kan stilles enten kontant eller ved indeståelse fra en bank eller en advokat. Hvis du vælger den kontante sikkerhed, skal du være opmærksom på, at sikkerheden deponeres i Fogedretten og først frigives, når du har betalt kreditorerne alt det, de har krav på i forbindelse med auktionen. Med en kontant sikkerhed kommer du derfor i den situation, at du har et beløb parkeret i Fogedretten, som du ikke kan bruge af, samtidig med at du skal skaffe et tilsvarende beløb til at betale krav med. En bedre løsning kan være at indbetale beløbet til en advokat, som derefter indestår overfor Fogedretten for, at du kan betale. Advokaten kan derefter bruge af de penge, du har indbetalt, til at opfylde auktionsbuddet.

 

Auktionsskødet

Når du har betalt alt hvad du skal i forbindelse med auktionen, kan du forlange at Fogedretten udsteder et auktionsskøde, som du kan få tinglyst på ejendommen. Herefter vil du i tingbogen fremgå som ejer.

 

Du kan også sælge ejendommen videre, inden der udstedes auktionsskøde ved, at du overdrager retten til at få udstedt auktionsskøde. Ved at sælge videre på den måde sparer du en gang tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning af videresalget.

Majsmarken 1, 7190 Billund

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

John Tranums Vej 25, 6705 Esbjerg Ø

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Nupark 47, 7500 Holstebro

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Birk Centerpark 24, 7400 Herning

Tlf: 76 60 23 30

Email: sikkermail-tellus@tellus.dk

Advokatanpartsselskab